Wer ein Mehrfamilienhaus vermietet, trägt nicht nur Verantwortung für den Erhalt der Immobilie, sondern ist auch einer Vielzahl unterschiedlicher Schadenrisiken ausgesetzt. Eine Wohngebäudeversicherung kann die finanziellen Folgen vieler Gebäudeschäden absichern. Gerade bei vermieteten Mehrfamilienhäusern sollte jedoch genau geprüft werden, welche Gefahren, Kosten und Mietausfälle tatsächlich vom Vertrag erfasst werden.
Leitungswasserschäden gehören zu den wichtigsten Risiken
Ein Leitungswasserschaden kann in einem Mehrfamilienhaus besonders umfangreiche Folgen haben. Platzt eine Leitung in einer oberen Wohnung, kann Wasser mehrere Geschosse durchdringen und Decken, Wände, Fußböden sowie fest eingebaute Gebäudeteile beschädigen.
Die klassische Wohngebäudeversicherung kann Schäden durch bestimmungswidrig austretendes Leitungswasser sowie je nach Vertragsumfang Rohrbruch- und Frostschäden absichern. Entscheidend ist, welche Leitungen und Installationen versichert sind.
Für Vermieter sind insbesondere folgende Punkte relevant:
- Zu- und Ableitungsrohre innerhalb des Gebäudes,
- Leitungen außerhalb des Gebäudes oder Grundstücks,
- Heizungs- und Klimaanlagen,
- Kosten für Leckortung,
- notwendige Trocknungs- und Wiederherstellungsarbeiten.
Bei älteren Mehrfamilienhäusern sollte besonders darauf geachtet werden, wie weit der Versicherungsschutz für außerhalb des Gebäudes verlaufende Leitungen reicht.
Feuer kann gleichzeitig Gebäude und Mieteinnahmen betreffen
Ein Brand kann einzelne Wohnungen, mehrere Etagen oder im schlimmsten Fall das gesamte Gebäude unbewohnbar machen. Neben den eigentlichen Gebäudeschäden können Kosten für Löschmaßnahmen, Aufräumarbeiten und Wiederherstellung entstehen.
Zum klassischen Feuerschutz gehören insbesondere Brand, Blitzschlag und Explosion. Je nach Vertrag können auch Rauch-, Ruß- und weitere Folgeschäden berücksichtigt sein. Für einen Vermieter kommt ein weiteres finanzielles Risiko hinzu: Können Wohnungen nach einem versicherten Gebäudeschaden nicht mehr genutzt werden, fallen möglicherweise Mieteinnahmen aus.
Mietausfall bei einem versicherten Gebäudeschaden
Gerade bei Mehrfamilienhäusern sollte der Mietausfall ausdrücklich geprüft werden. Wird beispielsweise eine Wohnung durch einen Brand oder schweren Leitungswasserschaden unbewohnbar, kann der Mieter seine Mietzahlungen gegebenenfalls reduzieren oder vollständig einstellen.
Gute Wohngebäudeversicherungen können einen solchen Mietausfall für einen vereinbarten Zeitraum übernehmen. Dabei sollte im Vertrag geprüft werden:
- wie lange der Mietausfall erstattet wird,
- ob auch fortlaufende Nebenkosten berücksichtigt werden,
- welche Voraussetzungen für die Erstattung gelten,
- und ob auch ein Nutzungsausfall selbst genutzter Gebäudeteile abgesichert ist.
Je größer das Mehrfamilienhaus und je höher die monatlichen Mieteinnahmen sind, desto wichtiger kann dieser Punkt werden.
Sturm und Hagel können große Gebäudeflächen betreffen
Bei Mehrfamilienhäusern sind häufig große Dachflächen, Fassaden, Fenster, Balkone und Außenanlagen betroffen. Ein schwerer Sturm oder Hagel kann daher erhebliche Reparaturkosten verursachen.
Sturm- und Hagelschäden gehören regelmäßig zum klassischen Schutz der Wohngebäudeversicherung. Vermieter sollten zusätzlich prüfen, welche Grundstücksbestandteile und Nebengebäude zum Versicherungsschutz zählen. Dazu können beispielsweise Garagen, Carports oder andere fest mit dem Grundstück verbundene Anlagen gehören.
Starkregen, Überschwemmung und Rückstau benötigen zusätzlichen Schutz
Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass eine normale Wohngebäudeversicherung automatisch sämtliche Schäden durch Wasser abdeckt. Zwischen Leitungswasser und Naturgefahren besteht jedoch ein wichtiger Unterschied.
Schäden durch Überschwemmung, Rückstau und weitere Naturgefahren sind in der klassischen Wohngebäudeversicherung häufig nicht automatisch enthalten. Dafür kann eine zusätzliche Elementarschadendeckung erforderlich sein.
Gerade bei Mehrfamilienhäusern können Kellerräume besonders betroffen sein. Dort befinden sich häufig Heizungsanlagen, Haustechnik, Stromverteilungen, Mieterkeller oder technische Einrichtungen.
Vandalismus und Graffiti prüfen
Mehrfamilienhäuser verfügen über zahlreiche öffentlich oder gemeinschaftlich zugängliche Bereiche. Dazu gehören Hauseingänge, Treppenhäuser, Tiefgaragen, Kellerzugänge und Fassaden.
Dadurch können Schäden durch Vandalismus oder Graffiti für Vermieter eine größere Rolle spielen als bei einem ausschließlich selbst genutzten Einfamilienhaus. Solche Schäden gehören nicht automatisch zu jeder Grunddeckung. Je nach Versicherungsvertrag können mutwillige Beschädigungen am Gebäude oder Kosten für die Entfernung von Graffiti eingeschlossen sein.
Schäden durch Mieter sind nicht automatisch versichert
Nicht jede Beschädigung durch einen Mieter ist ein Fall für die Wohngebäudeversicherung. Normale Abnutzung, vorsätzlich verursachte Schäden oder ausbleibende Schönheitsreparaturen sind davon zu unterscheiden.
Einige erweiterte Versicherungskonzepte können jedoch zusätzliche Leistungen vorsehen, beispielsweise für besondere Reinigungs-, Aufräum- oder Wiederherstellungskosten nach problematischen Mietverhältnissen. Vermieter sollten deshalb nicht davon ausgehen, dass sämtliche Schäden innerhalb einer vermieteten Wohnung automatisch über die Gebäudeversicherung ersetzt werden.
Wärmepumpe, Photovoltaik und Haustechnik berücksichtigen
Moderne Mehrfamilienhäuser verfügen zunehmend über komplexe technische Anlagen. Neben Heizungsanlagen können dazu beispielsweise gehören:
- Wärmepumpen,
- Photovoltaikanlagen,
- Batteriespeicher,
- elektrische Steuerungsanlagen,
- Klima- und Lüftungsanlagen.
Solche Anlagen können in Gebäudeversicherungskonzepte einbezogen und teilweise durch zusätzliche Deckungen gegen unvorhergesehene Schäden geschützt werden. Für Vermieter ist wichtig, nicht nur zu prüfen, ob eine Anlage versichert ist, sondern auch gegen welche Schadenursachen. Diebstahl einer außen aufgestellten Wärmepumpe, Kurzschluss, Bedienungsfehler oder Beschädigungen durch Tiere müssen nicht automatisch von der klassischen Grunddeckung erfasst sein.
Unbenannte Gefahren als zusätzliche Absicherung
Bei einer klassischen Gebäudeversicherung werden bestimmte versicherte Gefahren definiert. Schäden außerhalb dieser vereinbarten Gefahren können deshalb ungedeckt bleiben.
Eine Deckung gegen sogenannte unbenannte Gefahren kann diesen Schutz erweitern. Vereinfacht gesagt können dabei unvorhergesehene Beschädigungen versichert sein, sofern sie nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurden. Welche Ausschlüsse, Selbstbeteiligungen und Entschädigungsgrenzen gelten, richtet sich immer nach dem konkreten Vertrag.
Was sollten Vermieter bei ihrer Gebäudeversicherung prüfen?
Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses sind insbesondere folgende Fragen wichtig:
- Sind Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel ausreichend abgesichert?
- Wie weit reicht die Absicherung von Zu- und Ableitungsrohren?
- Sind Leckortungs- und Trocknungskosten eingeschlossen?
- Besteht Elementarschutz gegen Überschwemmung und Rückstau?
- Wie lange wird ein versicherter Mietausfall ersetzt?
- Sind Vandalismus und Graffiti versichert?
- Welche Nebengebäude und Grundstücksbestandteile sind eingeschlossen?
- Sind Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen und andere technische Anlagen berücksichtigt?
- Gibt es eine zusätzliche Deckung gegen unbenannte Gefahren?
- Welche Selbstbeteiligungen und Entschädigungsgrenzen gelten?
Ändert sich die Nutzung einer Immobilie, etwa wenn ein zuvor selbst bewohntes Haus künftig vermietet wird, sollte geprüft werden, ob der Versicherungsvertrag angepasst werden muss.
Fazit: Beim Mehrfamilienhaus zählt mehr als der reine Gebäudeschaden
Für Vermieter eines Mehrfamilienhauses sind Leitungswasser-, Feuer-, Sturm- und Hagelschäden zentrale Risiken. Der Versicherungsvertrag sollte jedoch darüber hinaus betrachtet werden.
Besonders wichtig können Mietausfall, Elementarschäden, Vandalismus, Rohrleitungen sowie moderne Gebäudetechnik sein. Bei leistungsstärkeren Konzepten können außerdem unbenannte Gefahren und zusätzliche Kosten nach besonderen Schadenereignissen berücksichtigt werden.
Je größer das Gebäude und je mehr Wohnungen vermietet werden, desto wichtiger ist es, Versicherungsschutz, Gebäudetechnik und tatsächliche Nutzung regelmäßig miteinander abzugleichen.
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